Продажа квартиры
За последние несколько лет многие мои знакомые столкнулись с процессом продажи квартиры. И весь накопленный опыт по этому вопросу я постараюсь изложить в этой статье.
Нужен ли брокер продавцу квартиры?
По сути, брокер, абсолютно не нужен продавцу квартиры! Это, конечно, не значит, что от посреднических услуг стоит отказаться вовсе, но и надеятся на то, что брокер продаст квартиру быстро и по хорошей цене - не нужно. Как сделать сотрудничество с брокерами максимально выгодным для себя - читайте ниже. И самое главное правило - никогда не работайте с одним единственным брокером, так как это может обернуться заметной потерей в цене квартиры! Чем больше посредников, тем больше шанс найти выгодного покупателя, но и самостоятьленый поиск клиентов будет очень кстати.
С брокером нужно договариваться так: "Моя цена такая-то, свои проценты оговаривайте отдельно с покупателем". Также предупредите брокера, что будете сотрудничать и с другими агенствами, так как ваша цель - продать квартиру быстро и выгодно. Ни в коем случае не подписывайте "Экслюзивный" или любой другой предварительный договор с брокерскмим агенством (кроме, в случае необходимости, договора задатка - о чем речь пойдет ниже), чтобы в нем вам не обещали, по которому право продавать вашу квартиру вы предоставляете только этой компании. Помните, выгодно продать квартиру необходимо только вам - все остальные пытаются на этом заработать (посредники, брокеры) или сэкономить (покупатели)!
Стоимость услуг брокера - от 1% до 4%. Если представить, что квартира стоит 100 000$, у вас свой брокер, у покупателя свой, то в итоге, покупатель переплатит 8 000$. Если же найти прямого покупателя самостоятельно, то эти 8 000$ при правильной торговле могут стать вашими!
С чего начать продажу квартиры?
Цена квартиры
С самого начала, следует определиться с ценой квартиры. Это нужно делать исключительно самостоятельно, исходя из поставленных задач: скорость продажи, максимальная цена квартиры и др. Цену квадратных метров узнаем из открытых источников: интернет, газеты, журналы, объявления на столбах и др. Список сайтов по недвижимости, на которых представлено множество вариантов квартир на вторичном и первичном рынке в Киеве:
Лучше всего все варианты найденых квартир (20-50 шт.), сходных с продаваемой, записать в таблицу: площадь (общая, жилая, санузел(ы)), этаж, этажность дома, состояние (евроремонт, ремонт, жилая, под ремонт) телефон хозяина/продавца и др. После чего, следует прозвонить продавцов и узнать действительно ли указання в объявлении квартира, с описанными характеристиками продается по заявленой цене? Также, если в районе, котором находится квартира, строятся новые дома от надежных застройщиков, можно опираться на цену нового жилья. Например, цена квартиры площадью 70 кв.м., в новострое, который будет сдан через год будет приблизительна сходна с ценой квартиры площадью 50 кв.м. без ремонта (в жилом состоянии) на вторичке.
Сравнение стоимости квартир необходимо проводить в одном районе города. Чем ближе найденные варианты будут находиться к продаваемому жилью, тем точнее будет информация. Лучше всего искать продаваемые квартиры в том же доме, в котором находится ваша собственность.
Факторы, которые увеличивают стоимость квартиры: хороший район города, рядом метро, тихое место, относительно новый дом (до 15 лет), ремонт в квартире, продажа с мебелью и бытовой техникой, развитая инфраструктура, новые лифты. Неблагоприятные характеристики квартиры: плохой район, старый дом (от 40-50 лет), первый или последний этаж, полное отсутствие ремонта и др. Иногда, квартиры на первом этаже могут быть проданы значительно дороже, если дом расположен в оживленном месте (рядом метро, оживленная улица и др.) - такие квартиры приобретаются под офисы, магазины и др. бизнес. Последний (ие) этажы могут способствовать повышению цены, если квартира "видовая".
Качественный ремонт в квартире весьма существенно поднимает ее стоимость, что при грамотном подходе не только "отобъет" затраты на ремонт, но и позволит еще и заработать. Если позволяют средства и время, в квартире можно сделать евроремонт перед продажей. Чем лучше район, местоположение жилья, элитнее апортаменты, тем дороже будет стоить отремонтированная квартира. Но продать квартиру с ремонтом, зачастую сложнее (дольше), чем без. В квартирах, расположенных в старых домах, делать стоит только "косметику". Квартиры без ремонта также хорошо продаются - новые владельцы смогут отремонтировать жилье по своему вкусу.
Квартиры на вторичном рынке в период продолжающегося падения цен на них практически никогда не продаются по заявленной стоимости. Торг идет в пределах 2-5% от цены. И если вы хотите продать квартиру за 100 000$, цена в объявлении должна быть не менее 105 000$ - 3500$ скинуть покупателю ("Только ради вас!") и 1500$ останется на оплату налога (снимается нотариусом 1% от суммы с покупателя и 1% от суммы с продавца), услуг нотариуса и оформления сопутствующих справок и документов.
Документы для продажи квартиры
Сразу после того, как определена цена квартиры, следует начать оформление справки-характеристики из БТИ. Процедура оформления детально описана в статье: "Получение справки-характеристики (витягу) для продажи квартиры". Справка-характеристика (витяг по укр.) - делается около полутора месяцев и стоит около 500-700 гривен, хотя если воспользоваться официальной ускоренной процедурой в БТИ (оформление дороже) или даже заказать ее через посредников (оформление обойдется значительно дороже) можно получить ее в течении 1-2 недель.
По возможности, параллельно с оформлением справки-характеристики на квартиру, стоит выписть из квартиры всех прописанных в ней жильцов. В среднем, эта процедура занимает около 10 дней и в течении всего этого времени, все, кто выписываются, будут лишены паспорта - в него ставится штамп о выписке. А без паспотра, пройти этапы оформления "вытяга" не удастся, не говоря уже о самой продаже квартиры. Следует зарание просчитать последовательность получения документов. Заявление на выписку подается паспортный отдел при ЖЕКе. Работают паспортистки по определенному графику, который желатьлно уточнить заранее.
Если квартира приобреталась в браке, при оформлении договора купли-продажи квартиры, необходимо обязательное присутствие супруги(а), даже если к тому моменту они находятся в разводе. Чтобы упростить процедуру продажи, супруга или супруг могут оформить у нотариуса заявление, так называемое согласие, на продажу квартиры без ее/его присутствия, стоимость которого колеблится от 10 до 40 долларов у киевских нотариусов.
Форму 3 (справка о прописанных в квартире жильцах, точнее, об отсутствии таковых - не путайте с предварительной выпиской) и справку об отсутствии задолженности по квартплате получают обычно в ЖЕКе за несколько дней до продажи квартиры в присутствии покупателя или его брокера. Также понадобятся документы, подтверждающие отсутствие задолженности за электроэнергию, телефон, интернет, домофон и другие услуги, использующиеся в квартире. Все эти документы берутся непосредственно перед продажей, за несколько дней, иначе они могут стать не актуальными.
Размещение объявлений о продаже квартиры
Первым делом следует приобрести новый номер мобильного телефона (новую SIM-карту), который будет служить исключительно для поиска покупателей. Связано это с тем, что после публикации объявлений, вам еще долго будут звонить и спрашивать: "продается квартира ...?". Удаление объявлений из интернет, как показывает практика, не дает должного эффекта - одному моему знакомому звонят спустя полтора года, с момента продажи его квартиры.
В крупных городах, таких как Киев, Москва или др., нет смысла связываться с печатными изданиями, если, конечно, вы не продаете пентхауз или другую элитную квартиру. Достаточно будет разместить бесплатные объявления в интернет на сайтах, список которых приведен выше (раздел "Цена квартиры"). Для поиска дополнительных площадок для размещения объявлений - восопльзуйтесь поисковыми системами , , введя поисковый запрос "продажа квартиры", "продажа недвижимости" и др. Чем больше будет объявлений - тем больше потенциальных покупателей смогут узнать о продаваемой квартире! Всвязи с этим, не стоит игнорировать сайты брокерских компаний - даже если вы ненавидите посредников, подавайте объявление на ихних ресурсах - они могут предложить Вашу квартиру своим клиентам, что в итоге принесет желаемый результат.
На качественных, посещаемых сайтах, объявление лучше выделить или воспользоваться другими платными сервисами сайта, чтобы ваша квартира не потерялась в массе других. Потратив 50-100 у.е. на рекламу квартиры, можно продать ее на несколько тысяч долларов дороже! Качественные сайты, это ресурсы с большой базой квартир в вашем городе, высокой посещаемостью (смотрите по счетчикам посещаемости) и высокими параметрами SEO (ТИЦ, PR, внешние ссылки). Тратить деньги на выделение объявления в обычных досках объявлений, сайтах с низким кол-вом посетителей не имеет смысла.
Объявления должны обязательно содержать фотографии квартиры, дома (в котором находится квартира), плана квартиры, вида из окна. По объявлениям с фотографиями звонков значительно больше. Также, не прийдется выслушиавть фразы типа: "а тут совсем нет ремонта!", "такой ремонт меня не устраивает", "планировка не та" и т.д и т.п. С этой же целью в объявлении следует максимально описать квартиру, все ее достоинства и недостатки! Описание квартиры в объявлении может быть таким:
Срочно. Без посредников. Документы готовы (в процессе), квартира свободна (будет освобождена в течении ...). Дом: XX этажей, квартира расположена на XX. Куда выходят окна, когда в какой комнате солнце, вид (видовая, во двор и т.п.).
Инфраструктура: метро (5 мин.), маршрутки, автобусы, трамваи, толейбусы, маркеты, магазины, медучереждения, аптеки, школы, садики, парковочные места, дороги (например сколько ехать до центра города), тихое место и др.
Состояние квартиры: состояние (указывайте как есть, всеравно при осмотре покупатель все увидит), газ/электроплита, балконы (застеклены, оббивка, нет), санузел (раздельный, смежный), мебель (краткая опись), бытовая техника (краткая опись) и др.
Хорошие соседи по лестничной площадке (нет наркоманов/алкоголиков), сколько квартир на этаже, состояние лифтов, отопление, наличие/отсутствие счетчиков воды, тепла, электричества, качество отопления и др.
Договор задатка при продаже квартиры
ВНИМАНИЕ! Очень часто, брокеры покупателей настойчиво предлагают продавцу при подписании договора задатка оставить документы на квартиру в качестве этого самого задатка. Аргументируют это тем, что так делает большинство, документы будут храниться в уважаемой риелторсокой копании, это будет гарантией того, что вы не сможете продать квартиру другим и т.п. Ни в коем случае не отдавайте документы на квартиру в залог!
Правоустанавливающие документы на квартиру передаются покупателю только у нотариуса при заключении сделки купли-продажи. В противном случае, с документами могут быть осуществлены разнообразные мошеннические действия, вплоть до полной утери права собственности на квартиру. Представте и такой вариант, что у того, кото хранит ваши документы, появляется весомый рычаг давления на вас, например для уменьшения цены квартиры - восстановить документы на квартиру очень тяжело, а в некоторых случаях - вообще не возможно.
Все проданные моими знакомыми квартиры, продавались с предварительным подписанием договора задатка, но без передачи правоустанавливающих документов в залог. Были случаи, когда покупатель отказывался от приобретения квартиры, только из-за того, что документы не передавались в залог, но по описаниям, такие клиенты выглядели "стремно", да и нет никакой гарантии, что они действительно собирались приобретать жилье.
Самый лучший договор задатка для продавца, это вариант, когда сумма задатка (обычно 2%-5% от полной стоимости квартиры) передается ему на руки. В документе оговаривается, что в случаее отказа продавца от продажи квартиры, с него взыскивается 2-ой размер задатка (сам задаток + еще столько же). Оспорить грамотно составленный договор задатка в суде практически невозможно. Если же покупатель отказывается от покупки, то зааток остается у продавца. Еще один вариант договора задатка - покупатель оставляет задаток у брокера.
На мой взгляд, по возможности, лучше всего договор задатка оформлять таким образом: покупатель и продавец оставляют равные суммы у нотариуса до оформления сделки (дата и время указывается в договоре). В случае, если какя-либо из сторон отказывается от сделки (не является и др.) - нотариус передает деньги тому, кому пологается по условиям договора задатка. Ксожалению, случаи применения такого варианта мне неизвестны, но данный момент можно выяснить у нотариуса.
В договоре задатка следует сразу оговорить, кто платит за оформление квартиры, нотариусу и другие возможные ньюансы продажи квартиры.
Нотариальное оформление продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры можно оформить только у нотариуса (частного или государствнного). Стоимость услуг нотариуса в каждой нотариальной конторе своя. С полной стоимости квартиры, указанной в договоре, покупатель и продавец (у продавца не было оперций купли-продажи недвижимости в течение 3-х лет - 1%, если были - налог может значительно возрасти) обязаны уплатить по 1% налога.
Не стоит экономить на этом одном проценте, так как нотариус обязан сообщить о своих сомнениях в правдивости стоимости жилья указанного в договоре в соответствующие органы. Да и проверяют нотариальные конторы на предмет таких сделок в последнее время все чаще. Сэкономив несколько сотен $ на налоге, можно потерять в будущем намного больше.
P.S. В статье выражены мысли автора, которые нельзя воспринимать как руководсто к действию. С течением времени законы могут измениться. Перед подготовкой к такой ответственной сделке, как продажа квартиры, стоит проконсультироваться со специалистом. Автор этой статьи не несет ответственности за любые последствия, возникшие вследствие использования материалов этой статьи. Буду признателен за комментарии по этой теме.
P.P.S. Почему автор этой статьи неприязненно относится к брокерам:
- Еще лет 7 назад, моему знакомому в весьма "солидном" крупном и рекламируемом везде агентстве недвижимости, предложили весьма "выгодное", "самое лучшее" предложение по приобретению жилья в строящемся доме, который на сегодняшний день так и не построен. Это хорошо, что человек дружит с логикой, и даже будучи далеким от торговли недвижимостью, предположил, что цена, меньшая на 15% от рыночной стоимости настораживает, и приобрел менее рисковую, но более дорогую квартиру. А сколько было "переуступлено" жилья от "Элита-Центр" при посредничестве брокеров? Те, кто гарантирует на словах, а на бумаге (по закону) не несет вообще никакой ответственности за последствия сделки, предлагая такие "выгодные" варианты являются обычными мошенниками, так как сами прекрасно разбираются в рисках для покупателя после приобретения таких "вариантов". Если бы я имел возможность принимать законы - то брокер/агенство недвижимости стало бы нести в обязательном порядке 100% ответственность перед покупателем квартиры, купленной при посредничестве агенства. Вот тогда бы осталось меньше агенств, но тех, с которыми можно было бы сотрудничать.
- Квартира продавалась почти три месяца при участии одного брокера, который так же был из весьма солидного агенства и обещал много хорошего продавцу (бесплатная реклама, поток клиентов, быстрая продажа). Жилье продавалось не спешно, но когда до окончания справки из БТИ остался месяц, продавец взял дело в свои руки, и о чудо: нашел покупателя (к сожалению, с брокером) на следующий же день после подачи массы объявлений в сети (бюджет 50$ + 5 часов времени - звонков было по несколько десятков за день). Через 3 недели квартира была успешно продана. Конечно, найти покупателя за день получится не всегда, но безуспешно продавать за ту же стоимость жилье при помощи брокера - это недопустимо.
Полезные ссылки |
|
|
Результат-масса звонков от чужих незнакомых брокеров и во всем сомневающихся покупателях без брокеров,которых некому убедить(вы-не всчет,вас слушать не станут-вы заинтересованое лицо-вам продать надо),которые будут дергать и отнимать время.Мало того эти все брокеры не будут серьезно заниматься вашей квартирой и тратить на рекламу нормальные деньги,так как знают ,что эту квартиру продает пол Киева,а толком-никто...
Ни один брокер не порекомендует настойчиво ее своему клиенту-так как никаких обязаностей перед владельцем не имеет(он лучше свою эксклюзивную предложит,а эту так.. -для количества).
Да и на счет обязанностей брокера перед продавцом и покупателем Вы верно подметили - к сожалению, брокеры, которые зарабатывают не малые деньги от продажи квартир, никаких обязанностей, обычно, не несут. Случись друг что с только-что приобретенной квартирой (появился прописанный человек, суды, связанные с нарушением прав детей на жилье и т.п. и т.д.) по вине недосмотра брокера/агенства, Вы думаете, покупателю кто-то что-то компенсирует?! Почитав о таких проблемах на формах можно сделать вывод, что даже извиняются далеко не все, а про компенсацию вообще и говорить не стоит.
А самим этим заниматься можно если у вас никакой другой работы нет,да и то надо знать где когда и как рекламировать лучше и не тратя денег на ветер при этом.Короче масса нюансов,которых человек не занимаясь этим регулярно просто не знает.Не знает когда стоит назначать просмотр,а когда-пустая трата времени,не знает когда стоит торговаться,а когда нельзя-так как спугнет клиента,да и стоимость реальную самому составить сложно,так как не знает рынка.Да и вообще -наводить аргументы в свою пользу и убеждать покупателя должен не хозяин-так как покупатель с хозяином как бы соперники-должен быть представитель хозяина,к аргументам которого другая сторона больше прислушается чем к хозяину,так как он профессионал и знает рынок и что говорить,какие преимущества назвать, и знает как ваши минусы представить как плюсы).
Я не спорю-можно самому изучить рынок,увлечься этой темой ,но во первых ,чтоб это принесло пользу нужно,чтоб это очень нравилось,во вторых - нужно много времени и сложно будет это совмещать с работой.Возможно за это время вы по своей специальности заработаете больше денег?Лучше каждому делать то,что он умеет в совершенстве,что ему нравится, ну или сэкономленое время потратить на полноценный отдых.А если все же хотите сэкономить-работайте с частным брокером за небольшой процент,а не с агенствами,которые берут с вас высокий процент,но брокеру отдают лишь 30-40% с вашей комиссии.А еще в крупных агенствах куча молодняка,при этом частную практику начать могут себе позволить лишь опытные риелторы совершившие не одну сделку.
На мой взгляд, брокер/агенство, которое не несет ответственности за свои действия, не нужно никому: ни покупателю, ни продавцу. Разместить информацию о продаже квартиры в наш век интернета не составляет труда (если не умеете сами - оплата работ по рекламе квартиры стоит в сотни раз дешевле работы брокера). Проверить историю квартиры/хозяина/прописанных и т.д. помогут юристы, которые также, не несут ответственности за свои действия, но зато, берут намного меньше, в отличие от брокеров/агенств.
Многие хозяева не дают в залог правоустанавливающие документы.Но...,не каждый покупатель готов отдать задаток в 3-4 тысячи долларов незнакомому человеку-хозяину квартиры.Мало того в предварительном договоре прописывается,что если до совершения сделки хозяин откажется от сделки,то вернет задаток в двойном размере.А как можно еще гарантировать хотя бы возврат средств покупателю(я уже не говорю про компенсацию в размере даного задатка)?В суд ити?Да люди не хотят по судам ходить.Вот потому и поступают так-гарантией выполнения условий договора задатка-есть деньги с одной стороны и документы с другой.Хотя повторюсь-многие не оставляют документы-никто на этом в агенстве не настаивает,но был бы я покупателем и хозяин не отдавал бы в залог документы,я б ему в руки бы итоже отказался передавать задаток.Только в агенство в сейф или нотариусу с правом передачи хозяину после наступления сделки.
P.S. В этой статье и моих комментариях высказано мое личное мнение. Соглашаться с ним или нет, каждый решает для себя сам. В некоторых случаях, услугами брокера/агенства все же стоит воспользоваться, но для продажи жилья среднего и эконом классов - брокер, это лишнее, и очень дорогое звено.